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[房產論壇] 多家房企高溢價補倉二線城市 昔日高價地壓力猶存

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5月二線城市土地市場延續了4月熱度明顯升溫的走勢,部分房企高溢價補倉意愿強烈,地王再現。有研究機構統計,5月,二線城市土地出讓金同比上漲81%;全國單宗成交總價超過20億的35塊宅地中,超六成地塊溢價率超過20%。


土地市場的升溫引起了監管部門的高度關注,業內人士認為,昔日拿高價地的房企在遭遇限價等調控政策后資金壓力猶存,部分房企甚至通過轉讓資產來解決現金流問題。從近期土拍熱點城市政策調控力度來看,若市場持續過熱,房企融資管控或進一步收緊,未來拿地仍需保持謹慎,盲目獲取高價地并不可取。


房企高溢價補倉


5月,二線城市土地市場延續了4月的成交火爆行情,房企高溢價補倉意愿強烈,地王再現。


5月15日,碧桂園經過453輪競拍以14.5億元獲得揚州一商住用地,溢價率103.06%。其在洛陽、嘉興等城市拿地的溢價率也均超過100%,高溢價補倉意愿強烈。5月24日,碧桂園拿下洛陽總價單價樓面價“三料地王”,月底兩天,又先后在無錫、寧波、成都、天津接連摘得住宅用地,其中,常州地塊溢價率54%。


近期多家房企拿地溢價率超過40%。5月30日,經過68輪競價,萬科以22.8億元競得南京某宅地,溢價率41.6%;5月28日,新希望在杭州連摘2宗地,其中一宗地經過849輪競價,溢價率53.85%;5月21日,經過346輪競價,中糧+陽光城以總價42.39億競得紹興一住宅地塊,樓面價16723元/平方米,溢價率62.23%;5月10日,旭輝以11.7億元競得常州某商住用地,溢價率43%。


中原地產研究中心統計,5月,全國單宗住宅類地塊成交總價超過20億的多達35宗,主要分布在華東區域,其中有22宗地塊溢價率超過了20%,占比高達63%,這在2019年是首次出現。


諸葛找房的統計數據顯示,5月,二線城市土地市場成交持續火熱,土地出讓收金同比上漲81%。其中,長三角經濟圈城市表現亮眼,杭州、常州、溫州、上海、紹興、無錫、寧波均進入TOP10榜單。杭州土地出讓收金266億元位列城市出讓金榜單首位。嘉里建設以68.14億元拿下的杭州文暉單元宅地,位居成交總價榜單之首,溢價率為29.94%;恒基以30.2億元拿下的北京朝陽孫河板塊首宗不限價地塊,樓面價達69542元/平方米,領銜成交單價榜單。

昔日高價地壓力猶存


值得注意的是,2014年以來的不少高價地至今尚未解套,對房企造成了一定的資金壓力。


以北京為例,2015年的單價地王項目——葛洲壩北京中國府,樓面地價7.5萬元/平方米,近日剛剛拿到預售許可證,擬售價格最高11.7萬元/平方米,遠低于拿地時業內預期的15萬+。原本預計2016年開盤,沒想到遭遇政策變化。


2016年,北京開始執行“限房價、競地價”土地出讓試點模式,如今已成為主要供地模式,因設置土地價格上限,同時限定未來商品房銷售價格,房企利潤空間受限,拿地開始回歸理性。與此同時,2017年3月份調控升級之后,北京對預售證的審批尤為嚴格,高價盤很難獲得預售證。


“中國府項目品質可圈可點,如果在2017年前入市,也是一個不愁賣的項目,但到現在的市場,變數就多了很多,競爭越來越多。”中原地產首席分析師張大偉說。


證券時報記者了解到,北京中國府項目擬投資總額達到108.13億元,2018年實際投資6.31億元,累計實際投入已經超過68億元。


對于資金壓力問題,某熟悉葛洲壩地產的業內人士則對證券時報記者說:“國企的資金成本較低,而且后面還有葛洲壩集團撐腰,資金不成問題。這個項目少賺點,其他項目多賺點,就可以平衡利潤。房地產行業是周期性的,調整是正常的,但長期還是看漲的。”


并不是所有國企都愿意或能夠承受高價地的壓力。2015年北京總價第三高的豐臺地王(位于南四環外),在華潤+華僑城+招商局聯合體以總價83.4億元拿下后不久,華潤和招商局就因拿地價超過預算而選擇退出,隨后本來擬獨立操盤的華僑城,也在2017年因巨大財務壓力先后轉讓全部股權而退出,最終由泰禾集團以108.6億元全部接盤,并將項目更名為泰禾·金府大院。據了解,該項目今年以來銷售了56億。


而泰禾在北京的另一個高價地項目西府大院(位于西南三環外),2014年拿地時樓面價近6萬元/平方米,因期望更高的價格而錯過了可以單價15萬賣的那波行情,又趕上很長一段時間單價8萬以上難批預售證,所以上市時間一再延遲,直至2018年底獲發預售證的價格僅11.3萬元/平方米。有業內人士認為,以此價格銷售將面臨虧損。


某熟悉泰禾的業內人士對證券時報記者表示,泰禾當年對市場預期較為樂觀,手里現金幾百億拿了不少高價地,沒想到碰到政府限價、限購、限售等,受到較大影響。還有一些二手地拿地后不能立刻形成銷售,整個現金流全部押到土地上了,現在須通過低價銷售和轉讓資產來解決現金流問題。


泰禾集團的資金問題也引起了深交所關注,并收到“年報問詢函”,首個問題就是:是否存在短期償債風險?盡管泰禾在回復公告中稱“無集中兌付的風險”,但是從今年以來陸續轉讓了多個項目股權來看,其資金壓力猶存。


盲目拿高價地不可取


近期房企高溢價拿地引起了監管部門的關注,繼住建部對蘇州等土地市場過熱、房價漲幅較大城市預警提示后,蘇州、合肥等土拍熱點城市相繼發布調控政策,銀保監會還發通知要求整治房地產市場融資亂象,包括銀行、信托等違規資金用于拿地等。


華泰金融控股(香港)公司研報認為,開發商重新獲得流動性渠道是其能夠開展強勁土儲補給的主要原因。預計若土地市場持續過熱,監管部門或將采取更多措施限制開發商融資渠道和土地交易過程,為土地市場降溫。


“3、4月份土地市場太火了,如果沒有監管,市場存在風險,預計房企融資會略有收緊。”同策研究總監張宏偉接受證券時報記者采訪時也表示,從4、5月份的房企融資數據看,整體融資額都是下滑的,主要原因是公司債發行減少。


張宏偉介紹,2019年5月,同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計361.23億元,相較于4月,融資總額下降52.07%。其中,主要是由于公司債發行總額數的銳減,降幅達88.2%,僅4家房企發行了公司債券。

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